○下妻市特定優良賃貸住宅制度要綱

平成24年3月30日

告示第85号

下妻市特定優良賃貸住宅制度要綱(平成17年下妻市告示第167号)の全部を改正する。

(趣旨)

第1条 この要綱は、中堅所得者等の居住の用に供する優良な賃貸住宅の供給を促進するため、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律(平成5年法律第52号。以下「法」という。)、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行令(平成5年政令第255号。以下「政令」という。)、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行規則(平成5年建設省令第16号。以下「規則」という。)及び地域優良賃貸住宅制度要綱(平成19年3月28日付け国住備第160号。以下「地優賃要綱」という。)に定めるもののほか、下妻市特定優良賃貸住宅について必要な事項を定めるものとする。

(定義)

第2条 この要綱において使用する用語の意義は、法、政令、規則及び地優賃要綱の例による。

(供給計画の認定申請)

第3条 賃貸住宅の建設及び管理をしようとする者は、法第2条の規定に基づく供給計画を作成し、市長に認定の申請をすることができる。

2 前項の申請は、新たに賃貸住宅を建設する場合に限り行うことができる。

(供給計画の認定)

第4条 市長は、前条の申請があった場合において、法第3条に規定する認定の基準及び次条に定める建設の基準等に適合し、かつ、地域の住宅事情を勘案し優良な賃貸住宅の供給を促進する必要があると認めるときは、供給計画の認定を行うものとする。

(建築の基準等)

第5条 供給計画は、法第3条に規定する認定の基準、地域優良賃貸住宅整備基準(平成19年3月28日付け国住備第164号)のほか、次に掲げる基準を満たすものでなければならない。

(1) 敷地面積は、原則として1,000平方メートル以上であること。ただし、市長が特に認める場合は、500平方メートル以上とすることができる。

(2) 一戸建て住宅以外であって、耐火構造又は準耐火構造の住宅であること。

(3) 各戸の住戸専用床面積が50平方メートル以上125平方メートル以下であって、住宅の延床面積が全体の延床面積の2分の1以上であること。

(4) 一団地の供給戸数が原則として10戸以上であること。

(5) 特定優良賃貸住宅が団地を構成している場合にあっては、原則として特定優良賃貸住宅と同一敷地内に少なくとも計画戸数分の駐車施設が設置されること(特定優良賃貸住宅の近隣に駐車施設が確保できる場合を除く。)

(入居者の資格)

第6条 特定優良賃貸住宅の入居者の資格は、次のとおりとする。

(1) 平成19年9月4日前までに供給計画の認定を受けた賃貸住宅の入居資格は、所得が200,000円以上601,000円以下(当該賃貸住宅が平成21年4月1日以降に第8条に基づく供給計画の変更を行っている場合にあっては、158,000円以上487,000円以下)の者であって、次の各号のいずれかに該当するものであること。

 自ら居住するため住宅を必要とする者のうち、現に同居し、又は同居しようとする親族(婚姻の届出をしないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者その他婚姻の予約者を含む。)があるもの

 災害等特別な事情があり、入居させることが適当と市長が認めるもの

(2) 平成19年9月4日以降に供給計画の認定を受けた賃貸住宅の入居者の資格は、所得が487,000円以下の者(所得が200,000円に満たない者にあっては、所得の上昇が見込まれる者に限る。)であって、次の各号のいずれかに該当するもの(自ら居住するため住宅を必要とする者のうち、現に同居し、又は同居しようとする親族(婚姻の届出をしないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者その他婚姻の予約者を含む。)があるものに限る。)であること。

 子育て世帯

 高齢者世帯

 障害者世帯

 災害等特別な事情があり、入居させることが適当と市長が認める世帯

(供給計画の認定の通知)

第7条 市長は、供給計画の認定をしたときは、その旨を認定事業者に通知するものとする。

(供給計画の変更)

第8条 認定事業者(第24条の規定により認定事業者の地位を継承した者を含む。以下同じ。)は、認定計画の変更(規則第17条各号に規定する軽微な変更を除く。)をしようとするときは、市長の認定を受けなければならない。

2 認定事業者は、規則第17条各号に規定する軽微な変更があった場合においては、当該軽微な変更の内容を遅滞なく市長に届け出なければならない。

(家賃の額)

第9条 認定事業者は、特定優良賃貸住宅の家賃の額を定めるに当たっては、法第13条の規定によるほか、近傍で供給されている複数の賃貸住宅に係る家賃の額並びに立地、規模、構造、設備及び築後年数等の諸要素を勘案の上、近傍の賃貸住宅の家賃の額を上回ることのないよう定めなければならない。ただし、比較するのに適切な賃貸住宅が近傍に存在しない場合においては、不動産鑑定評価等適切な方法により算定した家賃の額を上回ることのないように定めなければならない。

2 認定事業者は、前項の家賃の額を定めようとするときは、あらかじめ市長に協議し、承認を受けなければならない。

3 前2項の規定は、家賃の額を変更する場合について準用する。

(管理業務者)

第10条 規則第15条第1号の規定により認定事業者から特定優良賃貸住宅の管理の委託を受ける者(以下「管理業務者」という。)は、次の各号に掲げる者とする。

(1) 地方住宅供給公社、地方公共団体の出資若しくは拠出に係る法人又は民法(明治29年法律第89号)第34条の規定により設立された法人で、賃貸住宅の管理を行うことを目的とする者

(2) 市内に所在する農業協同組合

(3) 賃貸住宅の管理を業務として行う民間法人で、原則として宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第3条第1項に規定する宅地建物取引業者の免許を有し、かつ、賃貸住宅の管理を行うため必要な資金及び信用等について、下記に定める基準に該当する者

 賃貸住宅の管理について3年以上の経験を有し、かつ、耐火構造又は準耐火構造の賃貸住宅について、100戸程度以上の管理を行っていること。

 最近5年間において、国土利用計画法(昭和49年法律第92号)、宅地建物取引業法等の法令に違反していないこと。

 原則として過去3年間の経常収支に赤字がなく、経営状態が健全であること。

 賃貸住宅の管理について、十分な組織及び人員を有していること。

 賃貸住宅に係る次に掲げる全ての業務について、自ら又は当該業務の再委託を受ける関連法人等が行っていること。

(ア) 入居者の募集に関する業務

(イ) 賃貸住宅の契約の締結及び更新に関する業務

(ウ) 家賃、共益費等の収納及び改定に関する業務

(エ) 入居者の未納金の催促及び徴収に関する業務

(オ) 賃貸住宅の維持及び管理に関する業務

 事務所又は事業者等が原則として県内に所在し、かつ、賃貸住宅の管理が迅速に対応できる場所に位置すること。

(管理期間)

第11条 特定優良賃貸住宅の管理期間は、10年以上20年以下とする。ただし、次条に規定する補助を受ける場合には、20年とする。

(建設費の補助)

第12条 市長は、認定事業者に対し、別に定めるところにより、予算の範囲内で特定優良賃貸住宅の建設費の一部を補助するものとする。

(家賃の減額に要する費用の補助)

第13条 市長は、認定事業者が認定計画に定める特定優良賃貸住宅の管理期間内に入居者(所得月額が44万5,000円以下の者に限る。)の居住の安定を図るため当該賃貸住宅の家賃を軽減する場合においては、別に定めるところにより、予算の範囲内で当該減額に要する費用の一部を補助するものとする。

(入居者の募集)

第14条 特定優良賃貸住宅の入居者の募集に当たっては、第6条の規定により市長が認める者を入居させる場合を除くほか、公募しなければならない。

2 前項の公募は、管理業務者が行うものとし、入居の申込みの期間の初日から起算して少なくとも1週間前までに、棟ごと又は団地ごとに、少なくとも規則第9条第3項各号に掲げる事項を明示して、新聞掲載、掲示等の方法により広告して行うものとする。

3 前2項により公募を行う場合には、あらかじめ規則第9条第3項各号に掲げる事項を市長に届け出なければならない。

(入居者の資格審査及び選定)

第15条 管理業務者は、入居申込みにおいて、入居希望者が第6条に規定する入居者の資格を有するか適正に審査し、入居の申込みを受理した戸数が当該特定優良賃貸住宅募集の戸数を超える場合においては、抽選その他公正な方法により入居者を選定しなければならない。

(入居者の選定の特例)

第16条 規則第11条の規定により特に居住の安定を図る必要がある者は、次のとおりとする。

(1) 同居する18歳未満の児童が3人以上いる者

(2) 配偶者のない女子で現に18歳未満の児童を扶養している者

(3) 入居者又は同居親族に60歳以上の者がある者

(4) 入居者又は同居親族に心身障害者がある者

(5) 公営住宅法による収入超過者

(6) 地域の住宅事情を考慮して市長が特に必要と認める者

(賃貸条件の制限)

第17条 認定事業者たる特定優良賃貸住宅の賃貸人は、毎月その月分の家賃を受領すること及び家賃の3箇月分を超えない額の敷金を受領することを除くほか、入居予定者から権利金、謝金等の金品を受領し、及び入居者の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない。

(賃貸借契約書)

第18条 認定事業者と入居予定者との賃貸借契約は、賃貸借契約書(様式第1号)により、締結するものとする。

(管理委託契約書)

第19条 認定事業者と管理業務者との管理委託契約は、管理委託契約書(様式第2号)によるものとする。

2 前項の契約を締結しようとする場合は、あらかじめ市長に協議しなければならない。

(設計等の協議)

第20条 認定事業者は、特定優良賃貸住宅の建設に係る設計等について、建設工事の着工前に、市長に協議しなければならない。

(建設又は管理の状況報告)

第21条 市長は、認定事業者に対し必要と認めるときは、特定優良賃貸住宅の建設又は管理に関する状況について、いつでも報告を求めることができる。

(譲渡等の協議)

第22条 認定事業者は、特定優良賃貸住宅を譲渡し、又はその用途を廃止しようとするときは、当該譲渡し、又は廃止しようとする日の6箇月前までに、市長に協議しなければならない。

(滅失の報告)

第23条 認定事業者は、災害等により特定優良賃貸住宅が滅失した場合は、速やかに市長に報告しなければならない。

(地位の承継に係る市長の承認)

第24条 認定計画に基づく地位を承継しようとする者は、市長の承認を受けなければならない。

(改善命令)

第25条 市長は、認定事業者が認定計画に従って特定優良賃貸住宅の建設又は管理を行っていないと認めるときは、当該認定事業者に対し、相当の期間を定めて、その改善に必要な措置をとることを命ずることができる。

(認定の取消し)

第26条 市長は、認定事業者が前条の規定に基づく処分に違反したときは、供給計画の認定を取り消すことができる。

(雑則)

第27条 この要綱に定めるもののほか、必要な事項は、市長が別に定める。

付 則

(施行期日)

1 この告示は、平成24年4月1日から施行する。

(経過措置)

2 この告示施行の際、現に建設され、又は管理されている特定優良賃貸住宅については、なお従前の例による。

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下妻市特定優良賃貸住宅制度要綱

平成24年3月30日 告示第85号

(平成24年4月1日施行)